default
Защо цените на имотите продължават да се покачват, въпреки сравнително по-ниските доходи на хората, в сравнение с други областни центрове?
Какви са тенденциите? Какво по-конкретно определя цените и в каква посока ще поемат те? Има ли потенциал в паметниците на културата?
На първо място, пазарът във В. Търново следва националните тенденции, като София е основният двигател и мерило. Поскъпване на имотите в столицата, означава поскъпване в почти всички градове. Причините за това са много. Закъснялото покачване на лихвите по ипотеките, които да охладят пазара, инфлация и поскъпващите строителни материали, всеобщото схващане, за недвижимия имот като инвестиционно убежище. Доказаното съотношение през годините с цените в столицата и по-големите градове в страната – Варна и Пловдив остават непроменени. Велико Търново запазва мястото си по цена на имотите пред други областни центрове, дори по-големи такива.
Статутът на културно-исторически център привлича много туристи и прави инвестирането в имот добро вложение. Много са и чужденците, установяващи се в града и околните села. Географското местоположение, поставящо Старата столица в центъра на България, също допринася за стабилността на пазара.
Не са малко купувачите от София и Варна, а обстоятелството, че Търново е свежият областен център, го прави привлекателен за купувачи от съседни области – Плевен, Габрово, Търговище, Разград и Сливен.
Скрит на пръв поглед остава факторът „Агломерация“. Заедно с градовете Горна Оряховица, Лясковец, Севлиево, Габрово и други по-малки градчета и села, Търново се явява център на агломерация с население от около двеста хиляди души, с общ пазар на труда. Механичното движение към областния град подхранва цените му, което пък автоматично захранва цените на имотите в своеобразните „предградия“, дори те та страдат от демографски отлив.
В града се намират два университета, чиито общ брой на студентите достига двадесет хиляди. Те поддържат цените на наемите, а от там и стойността на имотите. Старопрестолният град е един от малкото, запазващ населението си. Официално неговите седемдесет хиляди души са поне десет хиляди повече, заради превърналите се в квартали околни градове Дебелец, Килифарево и близките села. Факт е обаче, че в града има имоти с високи офертни цени, които се предлагат на пазара вече втора година. Продавачите често не желаят да се консултират и вслушват в препоръките на брокери, губейки повече с течение на времето, вместо да се съгласят на ценови компромис.
От друга страна лошата инфраструктура, презастрояването и шумният начин на живот правят селата все по-привлекателни, тенденция продължаваща от Ковид пандемията насам.
Най-харесвани квартали продължават да бъдат „Картала“ с чистият въздух и гледка на юг, „Колю Фичето“ и „Акация“, заради своята достъпност. „Велико Търново Хилс“ постепенно „възкръсна“, като очакванията са да започне да се разширява. Там цените отбелязаха най-голям ръст и почти няма продаващи се имоти. Нови строителни проекти, върнаха интереса към центъра около парк „Дружба“. Традиционно старата част е интересна, заради неразгърнатия потенциал в имотите. Единствено „Света Гора“ и „Чолаковци“ остават застинали във времето. Не липсва интерес към новите проекти в „Зона Б“, за който е смята, че е най-потенциален заедно с местност „Козлуджа“.
Извън областния център най-атрактивен остава архитектурният резерват „Арбанаси“, който е най-скъпото село в България. Еленският Балкан и предбалкан остават най-апетитни като вилни зони, а след подобреният пътен участък, не липсват кандидат-купувачи, готови да пътуват, търсещи по-евтин имот, заради чистият въздух и спокойствието. Кокетният и поддържан град Лясковец също може да се похвали с интерес, а близостта на гр. Г.Оряховица до Велико Търново поддържа цените и дори дава основание на някои собственици да прекаляват с цените на офертите. Потенциал има и в Свищов, притежаващ всичко – р. Дунав, утвърден университет и липса на голям град – конкурент в близост. За да разгърне възможностите си, обаче местните власти трябва да привлекат голям инвеститор, както и да вложат усилие за подобряване на инфраструктурата, свързваща града с Русе и В.Търново. Едно е сигурно – влизането в Шенген по въздух и вода отворя възможности пред пристанищните градове.
Перспективите са в две категории: Отново национални – засягащи целия български пазар и икономика и местни, подчинявайки се изцяло на локални тенденции. И тук отново на дневен ред излиза въпросът с евентуалното членство на страната ни в еврозоната. В България и в момента има не малко компании, инвестиращи от Запад, Русия и Израел, но при въвеждането на общоевропейската валута наливането на капитал в имотния сектор би станал още по-осезаем. Това правило важи за по-дългосрочен времеви диапазон, защото лихвите в еврозоната са съществено по-високи, което засилва опасенията, че броят на лошите кредити може да се увеличи и да предизвика временен срив. Този фактор обаче е въпрос на финансова политика и държавнически решения, което прави точното прогнозиране за контра действия на управляващите, против евентуален финансов колапс невъзможно. От съществено значение е дали големите инфраструктурни проекти ще се осъществят, привличайки големи инвеститори и работодатели в местния пазар, което ще доведе до евентуален демографски ръст. От друга страна са местните фактори – ще намери ли В. Търново възможност да развие и диверсифицира икономиката си, ще подобри ли инфраструктурата, архитектурата, ще развие ли нови квартали и качеството на културният туризъм или титлата „културно-историческа и духовна“ столица ще остане на хартия?
КАК ПРОДАВАЧИ И КУПУВАЧИ ГУБЯТ ПРИ СКЛЮЧВАНЕ НА СДЕЛКА С НЕДВИЖИМ ИМОТ
При сделка с недвижим имот и продавачи и купувачи допускат грешки, разсъждават субективно, като това води до загуба и на двете страни!
Не се консултират за цената, разчитат на слухове. Това е едно от наследствата на социалистическия пазар, който е много по-еднообразен и изравнен по характеристика на имотите, съответно и по цена. Редно би било, в пазара на отворената пазарна икономика да се ползва специалист в бранша. Широко схващано е твърдението, че техните хонорари са твърде високи, но всъщност те се определят свободно при преговорите.
Не водят диалог за имота делово! Това превръща преговорите в пазарлък, отношенията се изострят, често сделките пропадат. Необходима е адекватна реклама, която няма да преувеличава качествата на имота и да отблъсква, но няма да пропусне и някои от плюсовете му.
Не водят добре преговорите! Голяма част от продавачи и купувачи започват воденето на преговори без ясната идея кога и какво намаление да поискат/приемат. Не е единичен случаят, при който се обявява различна цена на различни клиенти в опит да се „опипа почвата на пазара“. Купувачите от своя страна карат свои близки също да проявят фиктивен интерес към имота, за да проверят идеята на продавача, но по този начин засилват търсенето пред собственика.
Не са наясно с много правни тънкости! Всеобщото схващане е, че щом сделката, така или иначе минава през нотариус не е необходимо да се съветват с правоспособен юрист. По този начин рискуват да приемат нечий дълг, ведно с наследство, да се сдобият само с идеална част или да закупят имот, обременен с вещни тежести. Все пак някои ползват услугите на юристи, но последният е меко казано безпомощен пред деликатната финансова материя по кредитирането. Нужен е колектив от експерти, всеки специалист в отделна област, за да се вземат адекватни оценки
Не анализират потенциала на имота. Повечето купувачи гледат на имота не като инвестиция, а само като място за живеене, изпускайки възможността да сключат изгодна в дългосрочен план сделка. Същото важи и за продавачите, които не забелязват потенциала на имота си в бъдеще.
Не са строителни специалисти, поради което колкото и огледи да бъдат направени, „леки“ на пръв поглед проблеми всъщност могат да се окажат доста по-скъпи. Продавачите пък от своя страна рискуват да продадат на значително по-ниска цена, мислейки даден проблем за по-сериозен!
Не познават тънкостите по кредитирането! Повечето кредитирани се опитват да изплащат ипотеката по-бързо, лишавайки се от буфери. Не избират подходящата лихва, всяка от които е обвързана с даден индекс. Друг деликатен ход е рефинансирането на почти изплатена ипотека в потребителски кредит. Ходът може да бъде правилен, защото имотът може да придобие несеквестируемост, но тя зависи от няколко условия! В същото време лихвите по потребителските кредити са далеч по-високи от ипотечните и могат да доведат до неплатежоспособност.
Не могат да вземат решение! Понякога и купувачите и продавачите са толкова объркани от пазара, че при оферта не могат да вземат адекватно и правилно решение.
Вземат твърде импулсивни решения. Често пъти уверени в успешния характер на сделката, удовлетворени от темпото и бързото развитие на процеса търсене-намиране, участниците не се замислят, не вземат предвид всички фактори, решават твърде емоционално и прибързано.
Ползвали са некомпетентен консултант! Повечето изброени грешки могат да настъпят точно, защото е ползван брокер без необходимата професионална квалификация или неспазващ етичните правила и норми, възприети в обществото! Не на последно място, консултантите и брокерите са посредници и свидетели по сделката, по която може да възникне съдебен спор.
ПАЗАРЪТ НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ В БЪЛГАРИЯ
Четири години от началото на ковид кризата и вече втора година след започване на войната в Украйна, пазарът на недвижими имоти ври и кипи от въпросителни, неясноти и преди всичко от опасения! Купувачи и продавачи са притеснени от инфлацията, достигнала върхови нива през последните години, а вероятността от покачващите се лихвени проценти внася допълнителен стрес в сектора. И докато опасенията на купувачите са ясни, то тези на продавачите остават в сянка и не получават достатъчно внимание, както от анализатори, така и от правителствените регулатори.
В разгара си, ковид пандемията бързо „потопи“ фондовите борси с 20-30%, като експерти се надпреварваха да предсказват какво ще се случи на пазара на недвижими имоти. И докато според някои рецесията беше надвиснала над имотния сектор, то други смятаха, че той ще спечели инвеститорите излезли от фондовите борси. В крайна сметка, Европейската централна банка беше принудена да повиши основния лихвен процент, за да укроти инфлацията.
По-високите лихви по кредитите намалиха оборотната парична маса, което от своя страна сви цените на имотите в повечето европейски държави, вероятно предпазвайки ги от срив, като този от 2008 г. В България нещата обаче стоят по друг начин. Българска народна банка не увеличи стремглаво и решително лихвите, а българинът остана верен на „тухлата“ като инвестиционно убежище. Липсата на инвестиционни алтернативи, съчетани с нежеланието на българите да ползват консултанти, доведоха до патова ситуация: високи цени, бавно, но увеличаващи се лихви, инфлация и демографска криза.
В контекста на всички турбулентни събития, остават въпросите ще се покачват ли лихвите, с колко и докога, както и какво ще се случи след това? Въпрос, който притеснява и двете страни по сделките. Теоретично, повишаването на основния лихвен процент води до покачване на лихвите по влогове и депозити. Механизмът е прост, а идеята се прилага когато са налице инфлация, спекулации и възможни балони. Повишаването на лихвите намалява „оборотната парична маса“, по-малко купувачи ще имат достъп до ипотека, търсенето намалява, съответно пазарът се охлажда! От друга страна, по-привлекателни стават влоговете с положителна лихва, държавните ценни книжа и инвестиционните фондове, като опции за пасивен доход. Именно така пазарът губи и участниците с „готови пари“ .
Лесно е да направим извод, че купувачите се притесняват от дълг с висока лихва, който може да не понесат в дългосрочен план! Кризата от 2008 г. показа надлежно как може да бъде загубен имот, след принудителна продажба, в същото време кредитираните субекти да останат със задължение.
Не всички кредитирани лица обаче ползват заем от нужда! Не е малък делът на онези, които го ползват като финансов инструмент, докато инвестират и парите си в брой. Именно такъв тип купувачи, ще са и на най-печелившата страна, купувайки имоти на по-ниски цени.
Ще има ли действителна корекция в цените? Преди всичко трябва да отбележим, че прогнозите не важат за всички имоти. Докато цените на едни биха загубили от стойността, други със сигурност биха качили!
Голямата мечта на купувачите за „имотен балон“ , обаче остава малко вероятна! Корекция и известно свиване вероятно ще има, но не и срив. Причините за това са много. На първо място, инфлацията достигна невиждани от десетилетия размери, което автоматично предизвиква инвеститори да купуват активи, а в България основният желан актив остава недвижимият имот. Високите цени на строителните материали затруднява новото строителство и вероятно ще принуди бранша към далеч по-умерено строителство. Търсенето вероятно ще намалее, но и предлагането ще се свие, което би довело до замръзване на пазара! В тази неясна ситуация е важно правителствените органи да вземат бързо и смело решения, за да предотвратят балон или рецесия, но България се намира в повече от деликатна политическа ситуация, която прави по-дългосрочните прогнози максимално „непрозрачни“ и „несигурни“
Христо Яворов. Авторът е завършил право, а в момента изучава финанси
